Calculadora de hipoteca

Qué significa cada dato

• Precio de la vivienda: lo que cuesta el inmueble según la compraventa o la tasación.
• Entrada: lo que pagas al inicio con tus ahorros (también llamada enganche, pie o cuota inicial). Puedes indicarla en dinero o como porcentaje del precio.
• Monto financiado: precio − entrada. Es el capital de la hipoteca sobre el que se calculan los intereses.
• Tasa de interés anual: la tasa nominal anual de la oferta. Cada mes se aplica la doceava parte.
• Plazo: años para devolver el préstamo, con una cuota cada mes.

Fórmula de la cuota hipotecaria

P = Precio − Entrada
i = Tasa anual ÷ 12      n = Años × 12
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Intereses totales = Cuota × n − P

Con tasa 0% la cuota es simplemente P ÷ n. En las primeras cuotas casi todo es interés; el capital pesa más a medida que baja el saldo.

Cómo interpretar el resultado

• Cuota mensual: lo que pagas cada mes por capital e intereses. Seguros e impuestos se suman aparte.
• Total de intereses: el costo del dinero prestado durante todo el plazo. En plazos largos puede superar al propio monto financiado.
• Porcentaje financiado (LTV): monto financiado ÷ precio. Muchas entidades fijan un máximo, y un LTV alto puede encarecer la oferta.
• Costo total: entrada + todas las cuotas; lo que habrás desembolsado por la vivienda al final.

Alargar el plazo baja la cuota pero aumenta mucho los intereses. Compara ofertas con la misma entrada y el mismo plazo.

Cuándo usar esta calculadora

• Antes de buscar vivienda, para saber qué precio encaja con la cuota que puedes pagar.
• Para ver cómo cambia la cuota si aportas más entrada.
• Para comparar plazos con una tasa de referencia que te haya dado tu entidad.
• Junto con la tabla de amortización, para ver cómo baja la deuda año a año.

Ejemplo

Vivienda de $200.000 con $40.000 de entrada (20%), al 6% anual a 30 años. Financias $160.000 y la cuota es de $959,28 al mes. En 360 cuotas pagas $345.341: $185.341 son intereses. Sumando la entrada, la vivienda te cuesta $385.341.

1. P = 200.000 − 40.000 = 160.000
2. i = 6% ÷ 12 = 0,5% mensual; n = 360
3. Cuota = 160.000 × 0,005 ÷ (1 − 1,005^−360) = 959,28
4. Intereses = 959,28 × 360 − 160.000 ≈ 185.341

Errores frecuentes

• Calcular la cuota sobre el precio completo en lugar del monto financiado (precio − entrada).
• Olvidar seguros, impuestos y gastos de escritura, que pueden sumar bastante al costo mensual y al inicial.
• Comparar ofertas solo por la cuota: un plazo más largo baja la cuota pero encarece el total.
• Usar una tasa variable como si fuera fija: si la tasa cambia, la cuota también.